Mietrecht

Kündigung des Mietvertrages

Für Mieter mit einem unbefristeten Mietvertrag gilt unabhängig von der Mietdauer immer die gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten.Die Kündigung des Mietvertrags muss spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vermieter eingegangen sein.Die Kündigung muss immer schriftlich erfolgen.Der Mieter muss die Wohnungskündigung nicht begründen. Unwichtig ist auch, wie lange er schon in der Wohnung oder dem Haus wohnt.Der Vermieter darf nur in Ausnahmefällen kündigen. Hierbei gelten gestaffelte Kündigungsfristen. Diese Fristen reichen von 3 bis 9 Monaten je nach Länge des Mietverhältnisses.

 

Mietkaution

 

Die Vorschriften zur Mietkaution sind im Mietrecht des BGB geregelt. Die Mietkaution dient der Absicherung des Vermieters für Ansprüche aus dem Mietverhältnis. Das bedeutet: Wenn nach Ende des Mietverhältnisses noch Mietrückstände bestehen, der Mieter vereinbarte Schönheitsreparaturen nicht erledigt hat oder es noch offene Nebenkostenabrechnungen gibt, kann der Vermieter diese Forderungen mit der hinterlegten Mietkaution verrechnen. Der Vermieter kann eine Mietkaution nur verlangen, wenn diese im Mietvertrag vereinbart wurde. Es gibt kein Gesetz, welches das Hinterlegen einer Mietkaution vorschreibt.Ist der Mietvertrag ohne Verpflichtung zur Zahlung einer Mietkaution geschlossen worden, kann der Vermieter ohne Einverständnis des Mieters nachträglich keine Mietkaution verlangen. Nach der Regelung des § 551 BGB wird zum Schutz des Mieters festgelegt, dass eine Kaution nicht höher sein darf als drei Monatsnettokaltmieten.

   

Wohnungsmängel und Mietminderung

 

Mieter haben Anspruch auf Mietminderung, wenn die vertragsgemäße Nutzung der Wohnung durch einen Mangel oder aufgrund einer fehlenden Eigenschaft eingeschränkt ist. Das Recht auf Mietminderung tritt automatisch ein, wenn die Mängel in der Wohnung festgestellt werden. Ein Mangel liegt vor, wenn die Mietsache so beschaffen ist, dass der Mieter die Wohnung nicht nutzen kann, wie er es normalerweise erwarten darf. Damit Mieter eine Mietminderung beanspruchen können, müssen sie bei ihrem Vermieter eine Mängelanzeige einreichen. Typische Mängel sind: Undichte Fenster, Feuchtigkeitsschäden und -flecken, defekte Heizung und/oder Warmwasseraufbereitung, verstopfte Abflüsse usw. Auch Störungen von „außen“ können Wohnungsmängel sein. Beispiel: Lärm aus einer benachbarten Diskothek oder Gaststätte. Selbst Sportplätze können das Wohnen beeinträchtigen.Baumaßnahmen im oder am Haus bringen oft Lärm-, Schmutz- oder sonstige Beeinträchtigungen mit sich. Auch hier kommt eine Mietminderung grundsätzlich in Betracht.

 

Renovierung und Schönheitsreparaturen

Es handelt sich um oberflächliche, malermäßige Renovierungsarbeiten, mit denen sich die normalen Gebrauchs- und Abnutzungsspuren, entfernen lassen, die mit den Jahren beim Wohnen zwangsläufig entstehen. Zu den Schönheitsreparaturen zählt das Tapezieren, Streichen oder Lackieren von Wänden, Decken, Böden, Türen und Fenstern im Innenbereich, Heizkörpern und Heizungsrohren. Auch das Verkitten von Bohrlöchern oder kleineren Rissen und Schäden im Putz, Mauerwerk oder Holz, zählt zu den Schönheitsreparaturen.

 

Haben Sie Ihre Wohnung unrenoviert übernommen, kann der Vermieter von Ihnen nicht mehr ohne Weiteres die Rückgabe der Wohnung in renoviertem Zustand verlangen. Das hat der BGH 2015 entschieden und damit seine bisherige Rechtsprechung aufgegeben (Urteil vom 18. März 2015).Der Vermieter ist laut Gesetz verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in der vermieteten Wohnung durchzuführen, beziehungsweise auf seine Kosten vornehmen zu lassen. Der Vermieter kann aber versuchen, diese Pflicht auf den Mieter zu übertragen.Allerdings müsse die Klausel im Mietvertrag dann auch rechtlich wirksam sein. Die Übertragung der Renovierungspflicht per Formularklausel nur wirksam, wenn die Wohnung renoviert übergeben wird oder die Wohnung zwar unrenoviert übergeben, dem Mieter aber ein angemessener Ausgleich gewährt wird, die Durchführung von Schönheitsreparaturen im Mietvertrag steht und der aktuelle Zustand des Mietobjektes tatsächlich eine Renovierung erforderlich macht.

 

Mieterhöhung

Unabhängig von den gesetzlich eingeräumten Möglichkeiten können die Vertragsparteien jederzeit einvernehmlich eine Mieterhöhung vereinbaren.Neben der Möglichkeit, die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen, kann der Vermieter nach Modernisierungsmaßnahmen eine erhöhte Miete verlangen. Wenn die Betriebskosten gestiegen sind, kann der Vermieter die Vorauszahlungen bzw. Betriebskostenpauschalen ebenfalls erhöhen.